大家有没有发现，酒店现在流行一种趋势，那就是越建越高，直冲云霄的酒店每个城市都有那么几个，不断在挑战高度上的新纪录。

 

　　相比以前高层建筑几乎都是准备用作办公用途，现在的超高层建筑中也可以见到住宅、酒店和其他综合性设施。一个成功的多功能综合体项目通常具备哪些优势呢？而这些项目之前又能如何相互协作，为酒店装修开发带来益处？

 

　　超高综合体项目的优势

 

　　由于规模较大，整个酒店装修项目享有较高水准及广泛的知名度。酒店、写字楼及零售设施的完美结合有助于提升整体开发项目的形象和声誉；整体投资风险降低，相比单体设施，综合体项目较少受市场行情波动的影响；尽管五星级酒店装修占用资金的时间较长，相比公寓、写字楼和购物中心等其他设施，酒店通常需要一个更长的回收期，但规划上述这些其他设施（特别是可出售的公寓）有助于整个开发项目的资金和现金流；有助于整个开发项目的资金和现金流；大型开发项目可提升土地的利用效率，在建设、设备和融资等方面享有规模经济效应。例如，位于同一幢建筑中的不同设施可以共享一个中心制冷塔和电厂；整体开发项目中的组成部分可以相互满足需求基础。例如，零售设施可以与写字楼设计在一起，迎合写字楼租户、酒店客人和较大范围住宅社区的需求，同时，酒店还能够潜在的受益于写字楼内公司租户的商务需求。

 

　　综合体内设施间的协作

 

　　除酒店之外，在一个多功能综合体内通常可以看到的四种设施。概括而言，每种设施都可以为多功能综合体开发项目中的酒店带来以下好处：

 

　　写字楼

 

　　为酒店诱导潜在的商务和会议需求

 

　　提升项目所在区域的商务和商业环境

 

　　商业中心

 

　　为项目周边营造更加繁华的环境

 

　　增加人流量，为酒店服务设施创造潜在需求

 

　　服务式公寓

 

　　为酒店服务设施创造潜在需求

 

　　若委托酒店管理公司管理，可享规模经济效应

 

　　可出售住宅公寓

 

　　为酒店服务设施创造固定需求

 

　　为酒店诱导当地市场的功能性活动和婚宴需求

 

　　这些业态如何布置，谁放在上面，谁放在下面也是有规律的。一般来说，从下至上分别是商业中心、写字楼、服务式公寓、酒店。主要决定因素就是不同客群的不同需求。

 

　　整体而言，商业中心、公寓、写字楼和酒店的投资回报期长短不一。综合开发可以将资金陆续收回，平衡各个阶段的现金流入。特别是，预售公寓在前期所产生的收益可以为整体开发项目的建设提供资金保障。

 

　　如果有服务式公寓这样的设施，重要的是应注意在早期规划阶段努力使其产品与酒店区别开来，因为这项设施可能会与酒店竞争业务。所以，拟建服务式公寓的概念及其产品必须明显区别于酒店，以锁定不同的客户，避免内部竞争。

 

　　此外，必须确保多功能综合体项目中的所有设施有效融合，共享同一定位，符合拟建项目的整体形象。如果多功能综合体开发项目中或周围区域有多座酒店，则在初始规划阶段要求采取适当的策略和规划，以提高这些酒店在未来的竞争力（以及防止姊妹酒店之间出现“相互残杀”）。

 

　　超高层酒店的好处似乎看起来很明显，但从数量上来看，对比现代的、国际品质的高档酒店，采取此类配置的超高层酒店数量非常之少。那到底是哪些因素让投资者对超高层酒店望而却步？

 

　　超高层建筑的额外成本

 

　　目前，建造超高层建筑主要受制它们在财务上的可行性，而非由于它们高度所造成的任何不可克服的硬件条件限制。众所周知，建造超高层建筑的原动力是高档写字楼需求最旺盛城市的土地成本迅速升高。为避免承担因购买较多土地开发较大型建筑所需额外投入的高昂成本，开发商一般会在城市土地中选择一块面积较小、价格又较能接受的地块开发超高层建筑。

 

　　尽管这种策略是大多数城市环境发展的标准模式，但在施工技术方面取得的科技进展实际上已解除了可建筑高度的最高限制。但与此同时，建筑高度的增加可能也会相应增加建设成本。因此建造超高层建筑允许开发商节省一定的土地成本，但省下的这笔费用基本上与当前建造超高层建筑疯涨的成本抵消了。

 

　　据称，建筑超高层建筑可能会产生额外的成本，主要归结于以下一系列因素，包括：

 

　　极高处的风荷载能力

 

　　更完备的分配系统

 

　　高空原料人力运输的复杂性

 

　　额外的保安措施

 

　　建筑专家的顾问费用

 

　　漫长的建筑时间

 

　　包含酒店功能在世界超高层建筑当中正逐渐成为一种普遍的现象。然而，即便全酒店超高层建筑的数量正不断增长，但最常见的仍是酒店占据一幢综合建筑的一个或多个区域。在一幢超高层建筑中规划一座酒店必须考虑的特殊因素需要进行深入探讨。

 

　　对于拟建酒店位于一座超高层建筑顶部、同时其他非酒店设施占据其下方楼层空间的布局，某些因素则应该特别予以关注。如果不仔细规划，以上这种布局方案，在酒店的运营利润、客人的体验和安全性、以及经营者是否愿意接管拟建酒店等方面可能会衍生出一系列严重的问题。

 

　　高效利用极高处有限空间

 

　　敞开的展示性厨房几乎已成为主要较高档和高档酒店的一个标准特征。一些基础的食品制作可能仍旧在后台厨房完成，但最终的食品安排或烹饪应当着客人的面做。这样，从某一方面来讲颇具新意，提升客人的用餐体验，允许他们观看菜肴是如何制作和完成的。

 

　　鉴于强风荷载要求绝大多数超高层建筑越往顶端越细，因此，上一个楼层的建筑面积较下一个相连楼层的建筑面积可能会减少。在每层楼建筑面积确实有限的酒店中，空间显得非常珍贵。选择利用敞开的展示性厨房可以为客人创造更多可看见和经历的前台空间，同时尽量避免设立其他额外的后台厨房。较大比例的前台空间应能够提升客人的体验，同时也可以使酒店的餐厅显得更加开阔和宽敞。

 

　　合理安排电梯运营与设施布局

 

　　超高层酒店对电梯运营与设施布局有着极高的要求。整幢超高层建筑可能拥有六十部或更多数量的电梯。配备足够数量的电梯以满足乘客流动的需求，同时最大限度地减少电梯在建筑内占据的空间，无论是对于建筑师还是对于设计师，都是一个严峻的挑战。由于电梯数量增多导致可租赁空间面积减少，超高层建筑的收益产出能力也降低了。

 

　　我们分类别具体来看会受到影响的各个部分：

 

　　01 空中大堂

 

　　在超高层酒店中，传统的配置是使客人直接从一个设在底层的简单接待区域直线上升至空中大堂。从空中大堂，客人应能够转乘独立的电梯抵达客房楼层。

 

　　02 会议区域

 

　　如果酒店会议室设在一个专门的楼层，不靠近大堂，则快速电梯也应经停那里。这使得客人可以直接从底层或空中大堂进入会议区域。快速电梯不应经停任何客房楼层。

 

　　03 外部餐厅&员工食堂

 

　　一座酒店的高楼层餐厅渴望成为一个独特的用餐目的地，同时吸引住店客人和外部客源光顾。如果餐厅设在比空中大堂高得多的楼层，同时它们之间夹着客房楼层，则最理想的做法是，应使快速电梯能够直接抵达那些餐厅。这样的布置，也可以减少大堂内行走的人流。

 

　　使酒店员工能够方便抵达他们自己的就餐区域也同样关键。在超高层酒店中，在岗服务员离开大厦用餐再返回工作岗位完全不切实际。对于一个在岗的服务员而言，乘坐服务电梯从大厦下来再返回可能花费大约20分钟。由于这个原因，超高层酒店通常需要在较高的楼层内设置一个员工餐厅，以尽量缩短服务员去用餐途中耗费的时间。除了员工的流动外，经由服务电梯运输物资也需要予以仔细规划，确保及时提供服务，以免耽搁。

 

　　04 食品运输

 

　　为了节省超高层建筑顶部的优质面积，基础的食品制作设施通常设在地下，靠近货物运送和接收区域。待基础的配料在地下准备好后，食品可以经由快速电梯运送至位于塔楼顶部的厨房（仍在酒店范围之内）。在那里完成食品的最后一道工序，或者通过内部服务电梯将各项食品运送至酒店内需要它们的任何一个点。